欠款人自愿以房抵债，协议有效需满足条件。依据《民法典》，需真实借贷且双方有担保意思，债务到期时债权人需强制清算。不及时处理可能导致协议无效，损害债权人利益。
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处理以房抵债，常见方式有协议折价、拍卖变卖。选择时需考虑是否损害其他债权人利益，协议不成可请求法院拍卖、变卖，确保公平合法。
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以房抵债需慎处。操作如下：1. 确认借贷关系真实，双方有以房抵债意愿；2. 债务到期，协商折价或拍卖变卖；3. 参照市场价格，确保公平；4. 若协议损害他人利益，需请求法院处理。